Guide juridique et stratégique pour les investisseurs internationaux

Sur un marché immobilier dynamique comme celui de Dubaï, l'une des décisions les plus cruciales pour les investisseurs est d'acheter un bien immobilier en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une société. Bien que les deux options soient légales, les différences en matière de fiscalité, de responsabilité, de planification successorale et de flexibilité peuvent avoir un impact significatif sur le résultat de l'investissement.

Dans cet article, nous explorons les implications juridiques, les avantages et les inconvénients de chaque option, vous aidant à choisir celle qui convient le mieux à votre portefeuille.

1. Acheter en tant que particulier : plus simple, plus rapide et plus direct

Avantages :

Procédure plus rapide : moins de documents et d'approbations sont requis.

Coûts d'installation réduits : pas besoin de créer ni de maintenir une entité juridique.

Propriété directe : l'acheteur a le contrôle total et le titre de propriété du bien à son nom.

Inconvénients :

Protection limitée : vos biens personnels peuvent être exposés à des poursuites judiciaires dans certaines juridictions (selon la réglementation de votre pays d'origine en matière de propriété immobilière internationale).

Risques successoraux : En cas de décès, le bien peut être soumis aux lois successorales locales, qui peuvent être complexes selon les principes de la charia si aucun testament n'est enregistré auprès du DIFC ou des tribunaux de Dubaï.

Déconseillé aux investisseurs multiples : La copropriété sous des noms individuels peut se compliquer en cas de litige.

2. Acheter via une société : Protection, flexibilité et pouvoir de planification

Il existe deux principaux moyens d'acheter un bien immobilier via une société à Dubaï :

Entité locale aux Émirats arabes unis (zone franche ou continent)

Société offshore étrangère (par exemple, Îles Vierges britanniques, Îles Caïmans, JAFZA)

Avantages :

Protection des actifs : Les structures corporatives peuvent protéger les actifs personnels contre toute responsabilité.

Planification successorale : Ce sont les actions de la société, et non le bien, qui sont transférées, ce qui simplifie la succession et réduit les problèmes d'homologation.

Transfert de propriété simplifié : La vente ou la donation d'actions de la société est généralement plus simple que le transfert de propriété du bien.

Optimisation fiscale : Dans certains cas, la propriété d’une entreprise peut être plus avantageuse fiscalement, selon le pays de résidence de l’investisseur.

Inconvénients :

Coûts d’installation et de maintenance plus élevés : Des frais de licence, d’audit et des frais juridiques annuels s’appliquent.

Obligations de conformité : Les entreprises doivent satisfaire aux exigences déclaratives des Émirats arabes unis.

Toutes les entreprises ne sont pas éligibles : Seules certaines juridictions sont autorisées à acquérir des biens à Dubaï (par exemple, JAFZA Offshore est autorisée dans les zones franches).

3. Considérations juridiques à Dubaï

Zones franches : Les personnes physiques et morales étrangères ne peuvent acquérir que dans des zones franches désignées (telles que Dubaï Marina, Downtown, Palm Jumeirah).

Lois successorales des Émirats arabes unis : Sans testament enregistré, les biens peuvent être distribués selon la loi islamique, même pour les propriétaires non musulmans.

Registre des testaments et des successions du DIFC : Permet aux non-musulmans de rédiger des testaments de common law afin de protéger leurs biens situés à Dubaï.

4. Qui devrait acheter personnellement ?

Investisseurs débutants testant le marché

Acquéreurs d'un bien immobilier unique pour y résider ou générer des revenus locatifs

Particuliers privilégiant la simplicité et un contrôle direct

5. À qui s'adresse la structure sociétaire ?

Particuliers fortunés possédant plusieurs biens

Investisseurs soucieux de la protection de leurs actifs ou de la planification successorale

Groupes d'investisseurs mutualisant leurs capitaux dans l'immobilier

Acquéreurs souhaitant transférer la propriété de leur bien par le biais d'une vente d'actions

6. Conseil de pro : Consultez un conseiller juridique local

Le bon choix dépend fortement de votre nationalité, de votre lieu de résidence, de vos obligations fiscales, de votre planification successorale et de vos objectifs à long terme. Consultez toujours un conseiller juridique et fiscal agréé aux Émirats arabes unis pour élaborer une stratégie conforme à la législation de votre pays d'origine et aux objectifs de votre portefeuille.

Conclusion : La structure de propriété n'est pas universelle

Acheter un bien immobilier à Dubaï est plus qu'une simple transaction : c'est une décision stratégique. Choisir entre la propriété personnelle et la propriété professionnelle peut avoir des répercussions sur de nombreux aspects, de la fiscalité aux droits futurs de votre famille.